预约咨询电话:15618608602
                                                                                                                            地址:上海市浦东新区浦东大道2000号11楼


俞律师简介
主办律师

俞律师籍贯上海,毕业于华东政法学院(本科)和上海复旦大学(研究生),2004年从浦东新区政府离职后从事律师工作,先后在上海市大明律师事务所、上海恒泰律师事务所、上海市嘉诚律师事务所从事律师工作,目前为上海市嘉诚律师事务所合伙人,副主任。

免费预约微信号:

二维码.jpeg

借名买房纠纷应如何处理?-上海房产律师咨询

浏览数:1127
文章附图

导读:由于国家限购力度的不断加大,不具有购房资格的购房者开始选择借名买房的方式,然后在房价快速上涨的时期,借名买房所产生的法律纠纷层出不穷,那么当可能面临或者已经面临借名买房纠纷时候,应该如何处理和应对呢?下面,将对此问题做一个专业的介绍。


一、什么是借名买房

借名买房,顾名思义, 购房合同由出名人签署,购房款由借名人支付,房子由借名人居住使用。在物权登记的角度,出名人是房屋的法律权利人,即产权人。借名人出资却不是登记的产权人。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致,借名买房行为发生后,借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况屡见不鲜。


二、借名买房的法律风险

(1)借名买房合同或被确认无效

 借名购买其本人不具有资格的政策性住房,损害了社会公共利益,其双方之间的协议无法得到法律的认可。

(2)借名人易发生“房钱两空”的后果

 借名购房通常发生在亲属或朋友之间,双方因关系较亲密,往往不会签署书面协议。一旦出名人不认可借名买房的关系,按照“谁主张谁举证”的民诉法规定,借名人需要承担非常重的举证责任,才有可能要回房屋的所有权。这对于缺乏法律意识和证据意识的普通人来说并非易事。

 不仅如此,由于房屋登记在出名人名下,其可在借名人不知情的情况下直接将房屋出卖给第三人、设立抵押,还可能因为出名人的债务而导致房屋被查封。如果一旦发生第三人善意取得房屋所有权的情况,即使法院认定双方之间存在真实的借名买房关系,基于保护交易安全的价值取向,借名人仍会面临丧失房屋所有权的后果。

 俞律师所代理的一起案件便是因借名买房而且,当事人购买了一套二手房,在支付200万首付款后,卖家携款潜逃,随即当事人才发现该套二手房为“借名买房”的房产,卖家为出名人,由于不是实际出资人,并不拥有该套房屋的实际产权,造成了本案当事人面临直接损失200万元首付,还无法顺利过户房产的局面,经俞律师代理,法院判决房产中介承担连带赔偿责任,为当事人挽回200万元经济损失。

详情请阅读:购“借名买房”二手房被骗200万,法院判决中介赔偿

(3)出名人的资信可能受到不利影响

 由于房屋价值大,价格高,购房一般都会伴随着申请贷款的问题。这种情况下,出名人往往不仅要出名购房,还要出名办理贷款。可一旦借名人不按规定还款,银行则不仅有权依据合同追究出名人的法律责任,将出名人送上被告席,还会在银行征信系统留下记录,给出名人造成不利影响。


三、借名买房应注意保存如下证据

鉴于借名买房的诸多风险,消费者应尽量通过正规方式购房,若不得已需要借名买房时,应注意以下几个方面,力求将风险降至最低:

1、签订书面协议。为与借款合同相区分,书面协议中应明确双方的借名买房合同关系,可以请第三方见证合同。书面协议由其重要,有了书面协议可以减少借名人很多的举证责任。不管是亲戚还是多么亲密的朋友,书面协议都是必要的。

2、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据,如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

3、注意保存购房手续,付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等),购房发票,房产证书等书面证据材料。付款证明是出资的证明,也是借名人能够享有权利的基础,必须要留存出资证明。

4、房屋装修、居住情况的证明。

这方面的证明是和出资证明一起来证实借名买房情况的。


四、借名买房的认定和处理

1、出名人如何要回房产呢?

这个情况要具体分析,当双方借名买房是政策性保障用房时,和借名人无法满足过户条件时候,出名人还是可以要回房产的。

如何去做?

首先,必须通过法院诉讼。只有经过法院生效的裁判文书确定,才能真正的将房产要回来,真正的成为名副其实的产权人。

其次,很多出名人,认为既然房屋产权登记是我,那么我起诉至法院要求借名人腾退房屋或者要求对方返还房屋。其实不然,这样的诉讼策略十有八九会败诉,而且出名人会将自己陷入长期的,无谓的法院诉讼程序中,曾经有一个当事人历时三年经过一审、二审、再审还是败诉,就是因为他坚信起诉返还房屋,事实,证据都一样,但诉讼策略失败了,所以导致不能达到起诉目的。

最后,需要找专业的,有经验的房产律师根据双方的证据情况,来确定能够取得诉讼目的的起诉策略。专业的事要给专业的人来做。

2、出名人取得了房屋所有权,实际购买人怎么挽回自己在借名买房中的损失?

借名买房,出名人只是出了名而没有出钱。那法院一旦认定双方签署的借名买房协议无效,将房子判给出名人,那借名人不就是钱房两空?

首先,借名人一定要拿出借名买房的书面协议,出资证明,居住证明来证实双方的确是借名的买房的事实。如果没有这些证据,被法院认定为借款,债权债务关系,那就无从谈起损失的问题了。

其次、当证实了借名买房的事实后,是考验要求出名人返还房款并赔偿损失的。曾经有法院支持出名人赔偿二百多万、三百多万的损失案例。

虽然借名买房协议被认定为无效合同,但法院会考虑到借名人支付了全部购房款,并根据双方过错情况来认定损失承担。

3、借名人应该如何要回房产呢?

首先,如果借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院一般是不予支持的。

其次,借名人必须掌握双方书面协议及出资证明和居住情况的证明。


免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。