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俞律师简介
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俞子安律师毕业于华东政法学院(本科)和上海复旦大学(研究生),2004年从浦东新区政府离职后从事律师工作,目前为上海市嘉诚律师事务所合伙人,副主任。主要执业领域为民商事诉讼、劳动人事、房地产及常年法律顾问服务。

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成功案例--拆违补偿款纠纷,驳回原告所有诉请

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原告:罗某某,男,1973年1月4日生,汉族,住浙江省。

委托诉讼代理人:刘某某,上海市锦某某律师事务所律师。

被告:上海菱某有限公司,住所地上海市某某区。

法定代表人:陈某,总经理。

委托诉讼代理人:俞子安,上海市嘉诚律师事务所律师。

原告罗某某诉被告上海菱某有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月1日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。

原告罗某某的委托诉讼代理人刘某某、被告上海菱某有限公司的委托诉讼代理人俞子安到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告罗某某向本院提起诉讼请求:一、判令被告支付可恢复机器搬迁费人民币93,210元(以下币种相同);二、判令被告支付物资搬迁费29,511元;三、判令被告支付附属设施128,230元;四、判令被告支付停产停业损失175,200元;五、判令被告支付装饰装修损失318,449元;六、诉讼费由被告负担。

事实与理由:2014年2月,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定被告将位于上海市某某镇某某路XXX-XXX号厂房(以下简称系争房屋)出租给原告使用,租赁期限自2014年4月1日至2017年3月30日。

原告对厂房进行装修改造并安装设施设备。

2016年,系争房屋被列入综合整治范围。

2017年4月1日,上海市某某镇某某村村民委员会等与被告及被告法人丁某某签订《协议书》,一次性补偿给被告3,603,195元。

根据租赁协议约定,租赁期内,如遇市政动迁、集体建设需要,立即终止租赁协议,如遇赔偿,被告享受现有厂房办公房,原告享受投资部分赔偿。

政府按每平方米925元补偿给被告,原告认为,被告仅应享受房屋本身即每平方米500元补偿,超出部分是对原告作为承租方进行装潢改造、设备搬迁等投入进行的补偿。

故诉至法院,诉请如前。

被告上海菱某有限公司辩称,被告于2017年4月1日与政府签订的补偿协议之前,原、被告之间《房屋租赁合同》于2017年3月30日租赁期限届满。

原、被告经协商后,被告已支付给原告1,318,125元,双方协商仅作一次性补偿。

原告仅使用系争房屋中一部分,其余部分由被告使用,装饰装修及设备存在混同,原告主张设备等属原告所有,应予以举证。

经审理查明,上海市某某镇某某路XXX-XXX号厂房无合法建造凭证。

2014年2月,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定被告将位于上海市某某镇某某路XXX-XXX号厂房出租给原告使用,厂房1,440平方米,办公楼312平方米,租金每年52万元,半年一付,先付后用。

合同第二条约定,租赁期限自2014年4月1日至2017年3月30日,每三年为一周期,每周期租金增加10万元,租用直至动迁。

第五条约定,如遇市政动迁、集体建设需要,双方必须无条件服从,并立即终止本协议。

如遇赔偿,被告享受现有厂房办公室,原告享受投资部分补偿,如有其它赔偿双方协商解决。

合同签订后,被告将系争房屋交付给原告使用。

2017年3月12日,被告向原告发送《律师函》称,1、租赁合同于2017年3月30日终止;2、请你在收到本函后付清水电费、卫生费等相关费用;3、请你在2017年4月1日前携带你所有物品迁出租赁房屋,并将房屋移交给当事人。

原告于2017年3月13日收到该份函件。

2017年3月29日,原告(乙方)与丁某某(甲方)签订《协议书》约定,“镇某某路XXX-XXX号,双方商定乙方面积1,425平方米,每平方米价格为925元,合计1,318,125元,甲方收到村里款项后按比例甲方付给乙方,最后一笔款子收到后扣房租13万元扣除其余付给乙方”。

2017年4月1日,原告从系争房屋中迁出。

2017年4月1日,上海市某某镇某某村村民委员会、上海某某经济发展总公司(甲方)与被告及被告原法定代表人丁某某(乙方)签订《协议书》,约定经协商就甲方范围内的非居住房屋的有关租赁协议终止及清退补偿事宜达成如下协议:乙方承租或自建的位于某某镇镇某某路XXX-XXX号的房屋、场地、附属物及构筑物,全部纳入本次清退补偿范围。

本协议签署后,上述范围内租赁关系立即终止,乙方同意按期限移交房屋予以拆除。

甲方对乙方采用货币补偿形式,一次性补偿3,603,195元。

本协议生效后,乙方向甲方移交房屋、场地、附属物及构筑物并拆除后三十个工作日内,甲方向乙方支付50%补偿款计1,801,597.50元,余款计1,801,597.50在首付款后2个月内由甲方向乙方一次性支付。

被告已领取补偿款3,603,195元。

目前,系争房屋已被拆除。

2017年6月2日,原告收到659,062元,2017年12月20日,原告收到366,563元,2017年12月20日,原告收到20万元,原告先后共收到1,225,625元,再加上原告应负担的租金及支付给村里费用,原告确认收到被告的补偿款1,318,125元。

2017年12月20日,原告与丁某某签订《付款协议》称“已收到拆违房屋赔偿款1,025,625元,余20万元到村结算结束付清”。

本院认为,根据法律规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。

系争房屋因无合法建造凭证,故原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。

原、被告于2017年3月29日租赁期限届满前签订的《协议书》是对租赁合同无效后果达成的补偿协议,被告已按约履行,原告自认收到补偿款1,318,125元。

原、被告约定的租赁期限为2014年4月1日至2017年3月30日,被告于2017年4月1日签订清退补偿协议,系在原、被告租赁期限届满之后签订,原告要求被告支付补偿款缺乏依据,故对原告的诉讼请求,本院难以支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法第六条 之规定,判决如下:

驳回原告罗某某的全部诉讼请求。

案件受理费人民币11,316元,减半收取计人民币5,658元,由原告罗茂友负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员杨某某

二〇一九年五月三十日

书记员朱某某

附:相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。